飞鱼博客日本政府正计划修改有关公寓的法律——1962 年第 69 号法案：“建筑物分段所有权法”（日语）——以使业主协会更容易获得大规模建筑物翻修的批准。
全国有数百座建筑物需要翻修，但当前的法律框架阻碍了高效、直接的审批流程。预计的法律修正案将降低大规模维修计划的最低批准门槛，为非居民业主建立连续代理制度，并使法院指定的代表能够为无法找到的公寓业主做出决定。
司法部立法会于6月8日发布了修法建议，并将于下个月开始公开征求意见，目标是在2024年通过修法。
维修价格
通常，公寓建筑至少每 30 年必须进行一次大规模维修，而管理良好的建筑往往每 12 至 14 年定期维修一次。截至 2021 年底，日本房产有近 250 万栋楼龄至少 30 年的公寓楼，未来 20 年，这一数字将达到近 600 万栋。据估计，通过定期维修（且忽略地震风险），大多数建筑物的结构可保持 120 年或更长时间。
购买公寓时，大多数人问的第一个问题之一是建筑维修储备金。由于过去10年建筑材料和人工成本不断上涨，很少有不需要业主补充维修储备才能进行大规模修缮的情况——平均大修每个公寓单元的成本通常在 750,000 日元到 1,000,000 日元之间。然而，即使对于拥有足够维修储备的建筑物，在这里购买公寓也可能存在其他重要风险。
改造计划和挑战
日本各地的许多建筑物年久失修，因为大规模的改造计划未能在业主委员会会议上获得批准。根据现行法律，任何大规模修缮计划都必须得到 (1) 至少 75% 的所有业主和 (2) 至少 75% 的建筑物总所有权的批准。这通常意味着，如果所有业主中有 26% 没有到场，或者拥有建筑物私人面积至少 26% 的居民没有到场，该计划就无法获得批准。
然而，根据国土交通省最近的一项调查，近 30% 的公寓楼业主协会会议的出席率平均低于 70%。因此，如果您购买了错误的建筑物，您可能不得不忍受建筑物公共区域的漏水，因为未出席的业主将被视为投票反对任何维修计划。
改变现状
有几种改变现状的想法正在考虑中。最简单的想法是改变 75% 的最低阈值，将大规模修复分辨率提高到 66%，甚至简单多数。然而，除了降低 75% 的批准要求之外，另一个想法是废除该建筑至少 75% 的所有权权益的批准必要性。
在这种情况下，业主仅出席会议就有可能通过有效的决议。这意味着，未来根据楼宇管理规定的内容，甚至有可能以出席会议的简单多数通过大规模改造方案。所有这些都表明，明年之后，重要的公寓决议更有可能在没有所有人意见的情况下获得通过。
作为一个毫无戒心的车主，将来，您可能会突然发现您必须为您没有投票的重大维修计划付费，或者必须在您最意想不到的时候补充维修储备金。毫无疑问，一旦法律发生变化，在购买公寓之前仔细阅读建筑管理规则将变得更加重要。
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