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苏珊娜·卢瑟说，抵押贷款利率的上升导致现金流紧张。
投资者正在转向购买不同类型的贷款。
他们还战略性地在某些建筑和企业附近购买房屋。
截至周二，30年期固定抵押贷款利率高达7.07%，同一期限的再融资利率为7.16%。自2021年以来，利率已经翻了一番多。
“这是一个很大的飞跃，”苏珊娜·路德(Suzanne Luther)说，她是一名贷款经理，创立了FasterFunds Lending，这是一家为密苏里州圣路易斯的戒毒者和房东提供短期硬通货贷款的公司。
在利率开始迅速攀升之前，投资者可以通过购买、翻新、租赁、然后向贷款机构再融资的方式滚雪球式地扩大房地产投资组合，这样他们就可以用现金重复这些步骤，这一过程通常被称为BRRRR方法。
但从现金流的角度来看，加息并没有起到帮助作用。她说，许多人认为他们可以弥补差额，因为租金也在上涨——但涨得还不够。
通过短期租赁来增加现金流的做法也逐渐消失。几年前，Airbnb的租房市场很火爆。但需求下降的报道更为常见。《新闻周刊》根据分析公司alltherrooms的数据报道称，在某些地区，每套房源的收入下降了50%。
卢瑟说，业主越来越多地转向中期租赁，即超过两周或30天的租赁期限。它们仍然比传统的长期租赁产生更多的现金流，但在目前的市场上，它们更容易管理。她说，对这些房产的需求很稳定，因为它们经常租给出差的专业人士。
卢瑟说:“我们已经开始看到人们在人口稠密的地区购买医院的产品，这些医院寻找旅行护士，因为旅行护士可以支付更多的钱。”“与短期租赁相比，人们更喜欢它，因为它们仍然能够获得比传统租赁高得多的租金，但它们没有固定的营业额。”
密苏里州圣路易斯的巴恩斯犹太医院和圣路易斯儿童医院都因这一策略而受到欢迎。卢瑟目睹了今年有三个客户向她申请硬通货贷款，购买了这些医院附近的房产。他们投资于独栋住宅，对其进行翻修，然后布置家具。这些房源随后被贴在了“家具查找”网站上。她补充说，随着时间的推移，一些护士会在离职时向下一位护士推荐这处房产，这就变得更容易了。
路德补充说，中期租赁最显著的优势之一是与租户按月租赁。这使得向银行再融资更容易，因为你有一份租约要向贷款人出示。她补充说，贷款人不一定知道这是期中贷款，因为协议中通常没有规定固定期限。
你可以从研究开始，确定你的市场需要什么。她指出，可以寻找那些轮换流动护士的医院，为流离失所者提供安置的房屋保险公司，或者企业住房公司。
她补充说，如果趋势偏离中期需求，你可以转向短期或长期需求。因此，确保您对所考虑的任何财产都有多种退出策略是至关重要的。
她说，目前唯一成功“BRRRRing”的人要么是将房产转为中期租赁，要么是找到合适的贷款产品。
路德越来越多地看到的第二个趋势是，投资者转向对冲基金进入房地产领域。她指出，华尔街的资金正聚集在一起，为租房提供长期融资。这些贷款是偿债覆盖率抵押贷款，或DSCR贷款。她指出，如果一处房产是一项投资，并且有现金流，那么就可以获得担保，所以这并不适合计划成为主要居住者的房主。这些贷款通常不需要纳税申报表，从而降低了进入门槛。她说，投资者还可以用有限责任公司而不是自己的名义获得贷款，这与30年期固定贷款不同。
她说，一些公司的利率并不总是比传统银行低很多，但供应正在创造竞争，让人们可以货比三家。根据你需要的贷款类型或期限，你可以获得较低的利率，特别是如果你的选择是商业贷款。她补充说，与传统的抵押贷款不同，你可以无限制地获得这些贷款。
她强调，对于这类贷款，借款人需要考虑一些事情。首先，如果你在期限结束前还清贷款，他们会有很高的罚款。所以你应该计划在贷款期限内保留房产。政府不像银行那样支持这些贷款，所以如果他们决定关门或不履行职责，没有人知道会发生什么。在这个领域没有太多的监管，所以它就像狂野的西部，借款人需要仔细审查公司，因为每个公司都是不同的。这些贷款也需要更高的首付款。
然而，卢瑟的一些客户已经通过这些公司找到了摆脱硬通货贷款的方法。她举例说，一位客户从Dominion Financial获得了7.625%的30年期固定利率。他们支付了1200美元的手续费和评估费，以及2%的原创率。这个长期贷款的提前还款罚金是第一年以后5%，第二年4%，第三年3%，第四年2%，第五年1%。她的第二个客户从Kiavi获得了一笔利率为8%的五年期可调利率抵押贷款(ARM)，贷款价值比为60%。这两家贷款公司都是对冲基金的经纪公司。
最后，许多房地产投资者选择提前退出策略，在需要抵押贷款之前炒房并出售。她指出，这使得他们可以增加现金储备，这样一旦他们看到想要购买的投资性房产，他们就可以支付更多的首付，而贷款的金额就会少得多，这意味着他们支付的利息就会少得多。她补充说，考虑到目前的市场供应紧张，这也是一个卖方市场，他们可以从中受益。
资讯来源：http://www.frfey.com/news/44732/
